Quand un bien immobilier, notamment un logement, est prévu de passer d’un propriétaire à un acheteur ou à un loueur, la question des risques et pollutions pouvant le concerner doit être traitée. Il est légitime que le futur occupant ait à sa connaissance les risques naturels, technologiques et miniers de même que les effets de la pollution des sols intéressant ce bien immobilier. Que dit la loi au sujet de cette question ?
Ce que dit la réglementation
C’est le Code de l’Environnement qui en parle. En France, il impose à tout propriétaire de bien immobilier bâti ou non bâti d’informer tout individu ayant l’intention ferme de louer ou d’acheter ce bien sur les risques auxquels il est exposé. Cette information va prendre la forme d’un document appelé diagnostic ERP, ce terme signifiant Etat des Risques et Pollutions. Il y a toutefois une condition à l’obligation de fournir ce document d’état des risques ERP : que le bien soit situé dans un secteur à risque. C’est le cas dans une zone de sismicité niveau 2 ou plus, dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN), d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ou d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) prescrit ou approuvé par le préfet de même que dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Pour savoir si sa commune est concernée par le diagnostic ERP et quels documents préparer, le propriétaire doit consulter sa commune ou sa préfecture.
Qui réalise l’évaluation de l’état des risques ERP ?
Le document à fournir pour remplir un état des risques et pollutions est assez complexe mais si le propriétaire du bien en vente ou à louer se sent en mesure de le constituer, il a le droit de procéder lui-même au diagnostic contrairement aux autres types de diagnostics immobiliers inclus dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) qui relèvent uniquement de la compétence d’un professionnel certifié. Il n’aura à ce moment qu’à se servir du document CERFA de l’ERP qui est téléchargeable sur les sites officiels des institutions dont géorisques.gouv.fr. Il serait néanmoins plus prudent de faire réaliser cette évaluation à un diagnostiqueur professionnel. Un aperçu des raisons d’y recourir peut être obtenu en consultant le site web de Risquéo qui est un spécialiste en la matière. Un prestataire est libre de fixer son tarif, aussi le propriétaire a-t-il intérêt à faire la comparaison entre différents devis. Ce diagnostic particulier peut aussi être inclus dans une gamme de prestations proposée par ce professionnel du diagnostic immobilier et ne sera pas facturé en plus.
La démarche d’accomplissement du diagnostic ERP
La mission consistant à identifier les risques existants, l’individu qui procède au diagnostic vérifie en premier lieu les plans de prévention et des risques naturels, miniers et technologiques. Il s’informe ensuite au sujet du niveau de classement de la commune qui inclut le bien par rapport à la carte des zones de sismicité. Enfin, il vérifie les secteurs d’information des sols à proximité du bien ainsi que leur délimitation. Les données issues de ces vérifications seront alors insérées dans le formulaire de diagnostic à remplir. Ce dernier va après être adjoint à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Le document résultant de cette démarche a une validité de 6 mois si aucune disposition contraire n’apparaît durant ce laps de temps. Si le défaut de réalisation de l’état des risques ERP est constaté alors qu’un litige survient pendant la location ou la jouissance du bien par le nouveau propriétaire, le tribunal pourra être saisi car la responsabilité civile et pénale du vendeur est alors engagée.
Conclusion
Le diagnostic ERP n’est obligatoire que pour un bien localisé dans un secteur considéré à risque et qui est mentionné dans une liste arrêtée par le préfet du département d’appartenance de ce bien. S’il doit être fait, le document qui le concerne devra être annexé au bail de location ou à la promesse de vente puis au contrat de vente suivant le cas. Rappelons que l’ERP, c’était l’ERNT, l’ERNMT puis l’ESRIS avant.